Gelijktijdig met het nadenken voor de inrichting van de Hegewarren zijn ook de financiële consequenties doorgerekend. Zo wordt duidelijk wat de alternatieven (globaal) kosten en welke ruimte er is voor een eventueel ‘vliegwiel’ waarbij een deel van de investering in de Hegewarren terugvloeit naar de veenweideaanpak, voor andere veenweidegebieden. Algemeen kan gesteld worden dat geen van de alternatieven nu een financieel vliegwiel oplevert zonder verdere optimalisatie. Mogelijkheden hiervoor het optimaliseren van de grondbalans, het aantrekken van aanvullende fondsen of het toevoegen van renderende functies zoals (recreatie)woningen of (tijdelijke) zonnevelden. De mogelijkheid en wenselijkheid hiervan verschilt per variant.

Op basis van het karakter en de eventuele fasering van de alternatieven is er ingeschat of er kansen zijn die het financieel resultaat kunnen verbeteren. Een aantal van deze kansen zijn financieel doorgerekend. De bandbreedte is in het onderstaande schema gepresenteerd. De financiële haalbaarheid wordt per alternatief toegelicht.

Kostenposten en opbrengsten in beeld gebracht

De businesscase is gemaakt door Lex van Nieuwenhof van Royal HaskoningDHV. Hij vertelt op welke manier hij dit heeft gedaan. We hebben aan de hand van de inrichtingsschetsen gekeken naar de grootste kostenposten om het project te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan de aankoop van gronden en  het opnieuw inrichten van het gebied. Zoals opnieuw aanleggen kades en het maken van water. Maar we hebben ook gekeken naar opbrengsten. We hebben bijvoorbeeld gekeken naar opbrengsten van recreatieve functies die in het gebied gerealiseerd kunnen worden of bijvoorbeeld subsidies. Ook een opbrengst die we hebben meegenomen is certificaten die we kunnen verkopen omdat we de CO2 uitstoot terug brengen. Het zogenaamde ‘Valuta voor Veen’. Over de mogelijk opbrengsten vanuit Valuta voor Veen we overleg gehad met de Friese Milieu Federatie. Bij het bepalen van deze bedragen hebben we onszelf niet rijk gerekend; we hebben een vrij voorzichtige inschatting gemaakt.

Hoe is het financiële plaatje gemaakt?

Lex heeft gezocht naar een methodiek die aansluit bij de manier waarop overheden een grondexploitatie voeren. Per variant is dus inzichtelijk gemaakt wat de investeringen en opbrengsten zijn. Dit betekent voor de business case concreet:

  • De gemeente of provincie gaat de gronden verhuren, verpachten, verkopen of beheren. Anders dan een koper, huurder, pachter of beheerorganisatie doet de overheid geen vastgoed of bedrijfsmatige investeringen, maar concentreert zich alleen op noodzakelijke zaken die nodig zijn om gronden te verhuren, verpachten, verkopen of beheren.  De opbrengsten zijn ook vanuit deze invalshoek opgesteld.
  • De overkoepelende investeringen die betrekking hebben op de hele variant zoals de civieltechnische werken zijn apart berekend en geraamd, buiten de bouwstenen.
  • Binnen de varianten is gewerkt met een grondbalans en is onderzocht of er grond moet worden aangevoerd of worden afgevoerd. Wanneer dit het geval is zijn hiervoor aanvullende kosten ingerekend.

Ook inzicht in kosten voor een vaarweg

Als randvoorwaarde heeft het co-creatieteam meegekregen dat ze in tenminste één variant ook een vaarweg moet inpassen. Ook hiervoor zijn de kosten in kaart gebracht en gekeken in hoeverre combineren van werkzaamheden een voordeel oplevert (‘werk met werk maken’).

Lex is daarbij uitgegaan van een enkelstrooks profiel voor de vaarweg tussen de Veenhoop en het Prinses Margrietkanaal. De totale investering voor de vaarweg is ongeveer €40 miljoen. Wanneer we rekening houden met de bijdrage die de gemeente Smallingerland heeft toegezegd van €15 miljoen, resteert nog een investering van ongeveer € 25 miljoen. Deze inschatting voor de investering voor de vaarweg ligt lager dan de oorspronkelijke raming van 2018. Dat heeft een paar oorzaken. Zo kan de aankoop van gronden verdeeld worden tussen de Hegewarren en de vaarweg en valt de kadelengte aanzienlijk lager uit als de vaarweg gecombineerd wordt met een nieuwe inrichting.

Polderaquarel: -3 miljoen (met evt. optimalisatie: -1 miljoen)

Dit alternatief vraagt weinig aanvullende investeringen voor de inrichting van het gebied. De opbrengsten komen in deze variant vanuit de verkoop van de huidige opstallen en toevoegen van extra woningen op de erven in het lint. De fondsbijdragen en de verkoop van de CO2 certificaten voor Valuta voor Veen leveren ook in deze variant de grootste bijdragen. Door de beperkte investeringen aan infrastructuur komt deze variant net iets minder negatief uit dan de Hoogwaterpolder 2.0.

Mogelijkheden voor hogere financiële opbrengsten door het verzilveren van kansen, zijn in deze variant aanwezig door het toevoegen van extra woningen. Zonnevelden zijn minder passend bij het karakter van het landschap.

Hoogwaterpolder 2.0: -4,5 miljoen (met evt. optimalisatie -0,5 miljoen)

De grootste kosten in deze variant zijn de verwervingskosten voor de grond en opstallen. Daarnaast is er nog een kostenpost opgenomen voor het aanpassen van de waterhuishouding. De opbrengsten komen uit de landbouw activiteiten van de pacht voor de natte teelt en de verkoop van de bestaande opstallen en erven voor deze activiteiten. De fondsbijdrage en de verkoop van de Co2 certificaten voor valuta voor veen leveren de grootste bijdragen aan de variant. De uitkomst is een negatief resultaat waardoor het vanuit financiële invalshoek wenselijk is om de variant te optimaliseren.

Mogelijkheden voor hogere financiële opbrengsten zijn het toevoegen van zonnevelden of recreatie. Het toevoegen van zonnevelden zou voor deze variant het meest logisch zijn. De variant biedt daarnaast de mogelijkheid  om in te zetten als tijdelijke variant.

Zicht op Twee landschappen: -9,5 miljoen (met evt. optimalisatie: -8,3 miljoen)

Naast de kosten van verwerving van de grond en opstallen is de andere relatief grote investering het verleggen van de kade. Tegenover deze investering staan relatief hoge opbrengsten van verkopen van woningbouwkavels en ligplaatsen voor recreatiearken. Echter brengen de landbouw en natuur bouwstenen minder op dan de meer conservatieve varianten door de investeringskosten in de inrichting, en de lage pacht opbrengsten voor de extensieve landbouw.

De variant heeft weinig optimalisatiemogelijkheden. Er zijn beperkte mogelijkheden en de enige serieuze kans om te verzilveren is een extra bijdrage vanuit Valuta voor veen.

Zicht op Twee Landschappen met vaarweg: -3,2 miljoen (met evt. optimalisatie: -2 miljoen)

Ten opzichte van de variant zonder vaarweg kent deze variant hogere investeringskosten in de infrastructuur vanwege een nieuw aan te leggen regionale waterkering. Echter komt de variant financieel beter uit omdat kosten voor aanleg van de kade kunnen worden gedeeld met de aanleg van de vaarweg. Dit staat in de grafiek benoemd als werk met werk maken. Naast de kade deelt de aanleg van het vaarweg tracé ook mee in de verwervingskosten voor de gronden. Deze vergoeding is opgenomen bij de bouwstenen.

Ook voor deze variant geldt, net als de variant zonder vaarweg, dat de mogelijkheden voor optimalisatie beperkt zijn.

Naast de kosten voor deze variant, staan de eerder genoemde overige kosten van een vaarweg.

Open en Natuurlijk met lokaal grondverzet: -6 miljoen (met evt. optimalisaties: +0,5 miljoen)

Deze variant kent diverse infrastructurele investeringen zoals het aanleggen van een nieuw fietspad, twee bruggen en gedeelte nieuwe kade. De nieuwe kadelengte is aanzienlijk korter dan in de variant met twee landschappen. Het uitgangspunt is een gesloten grondbalans waardoor er geen (hoge) kosten zijn ingerekend voor het aan of afvoeren van grond. Binnen de bouwstenen zijn de investeringen voor het afgraven en ophogen van gebieden ingerekend voor het realiseren van recreatie vaarwater. Dit is ook de reden dat ondanks het hoge woon en recreatie gehalte de opbrengsten vanuit de bouwstenen lager zijn dan de andere varianten. 

Tegenover de grote investeringen van het creëren van een aantrekkelijk landschap met natuur en water, staan kansen om meer recreatie toe te voegen, een zonneveld en/of een extra bijdrage vanuit Valuta voor veen.

Open en Natuurlijk met meer vaarwater: -11,5 miljoen (met evt. optimalisaties: -5 miljoen)

Het grote verschil in deze variant (B) met variant A is dat er extra recreatie vaarwater wordt gecreëerd. De gemiddelde diepte is hierbij 1,5m Het afgraven van dergelijke hoeveelheden grond heeft tot gevolg dat vrijkomende grond moet worden afgevoerd (700.000m³). Er is dus geen sprake met een gesloten grondbalans en de afvoerkosten van de grond drukken op het financieel resultaat.

Deze variant biedt een aantal kansen om het vliegwiel beter te maken. Denk aan het toevoegen van extra recreatiearken, een zonneveld en een extra bijdrage vanuit Valuta voor Veen.

Open en Natuurlijk met meer vaarwater en vaarweg: -7,5 miljoen (met evt. optimalisaties: -0,5 miljoen)

Het verschil tussen deze varianten, en de varianten A en B van Open en Natuurlijk is het toevoegen van een vaarweg voor de beroepsvaart. Het recreatie vaarwater (140ha) dat in deze variant wordt gerealiseerd heeft een gemiddelde diepte van ongeveer 1,5m. De kosten voor het afvoeren van grond zijn in deze variant hoog en drukken op het financieel resultaat. In totaal gaat het om 560.000m³ grond wat zal moeten worden afgevoerd.

Voor deze variant is het creëren van een gesloten grondbalans de grootste optimalisatie. Kansen om vliegwiel positiever te maken zijn het toevoegen van een zonneveld, extra recreatiearken toeven en/of een extra bijdrage vanuit Valuta voor veen. Ook het faseren van de investeringen en (tijdelijke) invulling van economische dragers heeft een positief effect op het resultaat maar is nog niet doorgerekend.

Naast de kosten voor deze variant, staan de eerder genoemde overige kosten van een vaarweg.

Inzichten uit de berekening van de financiële haalbaarheid

De minst ingrijpende alternatieven, met relatief gezien de laagste investeringen (Polderaquarel en Hoogwaterpolder 2.0) komen logischerwijs ook financieel gezien gunstig uit.  Echter bieden deze alternatieven weinig mogelijkheden om het vliegwiel te vergroten door economische dragers toe te voegen of extra opbrengsten te generen vanuit Valuta voor Veen. Zicht op Twee Landschappen (3)  heeft een sterk negatief resultaat en biedt ook relatief weinig mogelijkheden om het resultaat positief te beïnvloeden. Alternatief Open en Natuurlijk (4a) heeft een negatief resultaat maar met het verzilveren van kansen is het resultaat licht positief te maken. Gezien de schaal van de nieuwe inrichting lijkt het gebied extra economische dragers aan te kunnen.

Het aanleggen van de vaarweg biedt vanuit de optiek van de Hegewarren financiële mogelijkheden omdat kosten kunnen worden gedeeld. Echter blijven de totale maatschappelijke kosten hetzelfde.

De (meer)kosten van de vaarweg zijn bij het alternatief Open en Natuurlijk aanzienlijk lager dan bij Zicht op twee Landschappen. Dat heeft vooral te maken met de aanzienlijk kortere kadelengte dan bij de variant Zicht op twee Landschappen.